قانون العقارات المصرية .. غموض وثغرات دستورية تقودة للهجوم

[(المصرية لحقوق الإنسان) تطالب بتعديل قانون الضريبة العقارية]

(المصرية لحقوق الإنسان) تطالب بتعديل قانون الضريبة العقارية
أطلقت المنظمة المصريه لحقوق الإنسان حملة ضد(فرض الضريبة على الحق فى السكن)، وذلك بهدف إقناع المشرّع المصرى بضرورة تعديل قانون الضريبة العقارية ليتفق مع نص المادة ١١ من العهد الدولى للحقوق الاقتصادية والاجتماعية، وتعليقات لجنة الأمم المتحدة للحقوق الاقتصادية والاجتماعية والفقرة الأولى من المادة ٢٥ من الإعلان العالمى لحقوق الإنسان المصدق عليهما من قبل الحكومة المصرية، بإلغاء فرض الضريبة على السكن، وذلك حماية لحق المواطنين فى مسكنهم الخاص، والاقتصار بفرض هذه الضريبة على مالكى الوحدات العقارية ذات الطبيعة المختلفة عن السكن، وعلى مالكى أكثر من وحدة عقارية.

وأكدت أن القانون، الذى يحمل رقم ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ ولائحته التنفيذية رقم ٤٩٣ لسنة ٢٠٠٩، يضيف مزيداً من الأعباء المادية على الطبقات الفقيرة، لاسيما وأنه من المحتمل أن تقفز قيمة الإيجارات لـ١٢ ضعفاً خلال المرحلة الأولى من تنفيذ القانون.

كما انتقدت المنظمة المصرية لحقوق الإنسان الحكومة لفرضها المزيد من الأعباء الإضافية على الغالبية العظمى من المواطنين، من خلال قانون الضريبة العقارية.

ودعت المنظمة جميع مؤسسات المجتمع المدنى وممثلى النقابات العمالية والأحزاب والمراكز البحثية والمتخصصين للانضمام لهذه الحملة. وأعلنت أنها ستبدأ فى التحرك برفع الطعون القانونية التى ترمى إلى منع العمليات المخطط لها فيما يتصل بإخلاء المساكن أو هدمها والإجراءات القانونية الرامية إلى دفع التعويضات بعد إخلاء المساكن بصورة غير مشروعة، واستقبال الشكاوى تجاه الإجراءات غير المشروعة التى يقوم بها أو يدعمها أصحاب المساكن (العامة أو الخاصة) بخصوص مستويات الإيجار والصيانة، والتمييز العنصرى أو غيره من أشكال التمييز، والمزاعم المتعلقة بأى شكل من أشكال التمييز فى تخصيص وتوفير المساكن، والشكاوى ضد أصحاب المساكن فيما يتعلق بأحوال السكن غير الصحية أو غير الملائمة.

الضرائب العقارية تحاسب السياحة

[الضرائب العقارية: محاسبة المنشآت السياحية على أساس السعر الحالى]

الضرائب العقارية: محاسبة المنشآت السياحية على أساس السعر الحالى
ونحو هذا الصدد أتفقت مصلحة الضرائب العقارية مع غرفة المنشآت السياحية والفندقية على احتساب الضريبة العقارية على الفنادق عبر ما يعرف بــ(القيمة الاستبدالية) كقيمة إيجارية، أى حساب الضريبة على أساس السعر الحالى للمنشأة، مع مراعاة التضخم وجميع المتغيرات والعوامل الاقتصادية الأخرى، مثل انخفاض القيمة، والأهلاك فى المنشآت الصناعية، وفقاً لما صرح به طارق فراج، رئيس مصلحة الضرائب العقارية لـلصحافة المصريه .

واعترف فراج بتزايد الخوف من تطبيق الضريبة وعملية التقييم، التى تجرى بنظام يطبق لأول مرة فى مصر والمنطقة، ويشارك فيه خبراء أكاديميون من مصر وخارجها، لافتاً إلى أن الوعاء الضريبى يتحدد وفقاً للظروف الاجتماعية فى مصر وليس طبقاً للمقاييس العالمية.

وقال علاء سماحة، مستشار وزير المالية لشؤون الضريبة العقارية، في تصريحاته الصحفيه "إن القرار باستخدام القيمة الاستبدالية جاء بطلب من الفنادق والقرى السياحية خلال المشاورات التى جرت مع المصلحة فى الفترة الماضية، ومن المقرر عرض الصيغة النهائية على الوزير لإقرارها".

الضرية العقارية قانون غامض ..

[الضريبة على العقارات المبنية.. قانون (غامض) وثغرات دستورية]

الضريبة على العقارات المبنية.. قانون (غامض) وثغرات دستورية
وعلى جانب أخر وضح وكيل وزارة المالية ( رئيس منطقة ضرائب الشرقية سابقاً ) ؛ ٦ أسباب رئيسية تهدد دستورية قانون الضريبة على العقارات المبنية، الذى كشفت قراءته بدقة وتأمل أنه قانون غامض ملىء بالثغرات القانونية، التى لم تراع دخول البسطاء وتتضارب مع ما يتطلبه المناخ الاستثمارى فى مصر.

فى البداية لابد أن يعرف المواطن البسيط وغير المتخصص، اتجاهات القانون ونصوصه إلى جانب الإلمام بالوقائع المنشئة للضريبة، التى يترتب على تحققها ضرورة الالتزام بسدادها.

الواقعة المنشئة للضريبة: هى ضرورة أن يتحقق فعل أو تصرف يؤدى إلى تولد دين الضريبة فى ذمة الممول- ولكل ضريبة واقعة منشئة لها يجب أن يتوافر فيها الشروط القانونية.

الواقعة المنشئة للضريبة فى القانون ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ حسب المادة ١٨ من القانون ١٩٦ لسنة ٢٠٠٨ تنص على:

(تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذى تستخدم فيه، دائمة أو غير دائمة، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء، مشغولة بعوض أو بغير عوض سواء كانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام).

السبب الأول لعدم دستورية القانون: (أن المشرع فرض الضريبة على العقارات المبنية بصرف النظر عن تحقيق إيرادات من عدمه- وهذا يعتبر مخالفة للتعريف المحاسبى للواقعة المنشئة للضريبة- فيجب فرض الضريبة على الإيراد الناتج عن العقارات المبنية وليس على نفس العقار المبنى).

أمثلة توضيحية للواقعة المنشئة للضريبة:

١- الواقعة المنشئة للضريبة على إيرادات النشاط التجارى والصناعى هى تحقيق ربح فى نهاية السنة المالية- أو معرفة مقدار الفائض بين الإيرادات والمصروفات مع ضم الإعفاءات الضريبية.

٢- الضريبة على الرواتب والواقعة المنشئة لها هى معرفة إجمالى الإيراد السنوى مخصوماً منه المبالغ الواجبة الخصم والمعفاة قانوناً ويخضع الباقى للضريبة.

٣- الواقعة المنشئة للضريبة على المهن غير التجارية هى مقدار الفائض بين الإيرادات التى تحققت خلال السنة مخصوماً منها التكاليف والمصروفات.

٤- معنى ذلك أن الواقعة المنشئة للضريبة يجب أن يكون محلها تحقيق فعل أو تحقيق تصرف يتولد عنه دين فى ذمة الممول.

وبالإضافة إلى ما تقدم فإننا نورد مثالاً تشريعياً يؤكد فيه المشرع المصرى أن الواقعة المنشئة للضريبة على العقارات المبنية يجب أن تكون إيرادات العقارات المبنية وليس العقارات نفسها- راجع معنا نصوص تشريعية سابقة من القانون ١٨٧ لسنة ١٩٩٣ (المواد ٨١، ٨٣، ٨٤).

المادة ٨١ من القانون ١٨٧ لسنة ١٩٩٣: تتحدث هذه المادة عن إيرادات الثروة العقارية وهى إيرادات الأراضى الزراعية وإيرادات العقارات المبنية أى أن المشرع يتحدث عن لفظ «إيرادات» تخضع للضريبة وليس العقار نفسه.

المادة ٨٣ من القانون ١٨٧ لسنة ١٩٩٣: تتكلم عن تحديد إيرادات العقارت المبنية- وتخصم هذه المادة القيمة الإيجارية للمسكن الخاص الذى يقيم فيه الممول هو وأسرته (أى أن المشرع أعفى سكن الممول وأسرته من الخضوع للضريبة) أما فى قانون الضريبة العقارية لجديد فإن سكن الممول وأسرته يخضع للضريبة.

المادة ٨٤ من القانون ١٨٧ لسنة ١٩٩٣: تتكلم عن الإيراد الفعلى للعقارات المبنية طبقاً لعقود الإيجار وهذا يدل دلالة واضحة على أن نية المشرع تتجه إلى تطبيق الضريبة على الإيرادات.

السبب الثانى لعدم دستورية قانون الضريبة على العقارات المبنية:

المادة ١٢ من هذا القانون تنص على أن: «سعر الضريبة ١٠٪ من القيمة الإيجارية للعقارات الخاضعة للضريبة بعد استبعاد ٣٠٪ من هذه القيمة للأماكن الخاصة بأغراض السكن وخصم ٣٢٪ من هذه القيمة للأماكن المستعملة لغير أغراض السكن.

وكان يجب على المشرع وهو يناقش المادة الخامسة من القانون التى تنص على أنه فى حالة إعادة التقدير الخمسى لا تجوز زيادة التقدير على ٣٠٪ بالنسبة للسكن و٤٥٪ بالنسبة لغير السكن- كان يجدر على المشرع أن تتم زيادة المصروفات والتكاليف أيضاً فى حالة إعادة التقدير الخمسى للعقارات المبنية.

السبب الثالث: فرق المشرع فى المادة ١٨ من هذا القانون بين الوحدة المعدة للسكن وغيرها- إذ قرر المشرع إعفاء كل وحدة فى عقار مستعملة فى أغراض السكن تقل قيمتها عن (٦٠٠٠ ستة آلاف جنيه) أى أن المشرع ألغى مبلغ ٦٠٠٠ جنيه من الوحدة السكنية ولم يقرر هذا الإعفاء للوحدة غير السكنية أو غير المخصصة للسكنى.

ويلاحظ أن هناك تناقضاً بين القانون واللائحة بخصوص اختصاص القضاء لنظر المنازعات:

أولاً: المادة ٧ من القانون يختص القضاء الإدارى دون غيره بالفصل فى المنازعات التى تنشأ عن تطبيق أحكام هذا القانون.

ثانياً: المادة ١٧ من القانون: وهى تتحدث عن لجان الطعن التى تنظر المنازعة الضريبية- تصدر اللجنة قرارها خلال ٣٠ يوماً من تاريخ تقديم الطعن إليها ويكون نهائياً- معنى ذلك أنه طبقاً لهذه المادة لا يستطيع المكلف أن يطعن على قرار اللجنة أمام القضاء.

ثالثاً: المادة ١٨ من اللائحة التنفيذية للقانون: أضافت هذه المادة نصاً لم يأت فى القانون- آخر فقرة فى هذه المادة "وللمكلف بأداء الضريبة ومديرية الضرائب العقارية المختصة- الحق فى الطعن على قرارات لجان الطعن أمام القضاء الإدارى- خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان لقرار اللجنة".

والمعروف أن اللائحة التنفيذية تفسر نصوص القانون ولا تصنفا.

رابعاً: أغفل المشرع فى الفصل الثالث «الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية» من النص على ضرورة تطبيق المبادئ والأصول العامة لإجراءات التقاضى الواردة فى قانون المرافعات المدنية والتجارية مثلما هو منصوص عليه فى قانون الضرائب على الدخل ٩١ لسنة ٢٠٠٥، فحرم بذلك المكلف من حق دستورى للتقاضى بمبادئه وأصوله العامة.

السبب الرابع: اختلاف مراحل فض المنازعات بين هذا القانون وقانون الضرائب على الدخل والمبيعات:

١- مراحل فض المنازعات فى قانون الضريبة على الدخل ٩١ لسنة ٢٠٠٥، ثلاث مراحل هى (لجان داخلية- لجان طعن- محاكم عادية).

٢- مراحل فض المنازعات فى قانون المبيعات (ثلاث مراحل هى: لجان التوفيق - لجان التظلمات- المحاكم العادية).

٣- مراحل فض المنازعات فى قانون الضريبة على العقارات المبنية هى: ١- طبقاً للقانون مرحلة واحدة هى الطعن أمام لجان الطعن وقراراتها نهائية.

٢- وطبقاً للائحة التنفيذية مرحلتان هما (لجنة الطعن ثم القضاء الإدارى).

ومما تقدم نستنتج أن المشرع المصرى فرق بين قوانين ضريبية ثلاثة لممول واحد أو شخص واحد مما يدل على عدم توحيد الإجراءات الضريبية، ويلاحظ أنه من أسباب عدم دستورية قانون الضريبة على العقارات المبنية أيضاً: ازدواج المحاسبة الضريبية:إذ إن القانون يفرض ضريبة على العقارات المبنية المؤجرة، وفى حالة الإيجار وفقاً للقانون الجديد (محدد المدة) تتم المحاسبة الضريبية عن هذا الإيراد فى ضرائب الدخل. أى أن العقار يخضع لضريبة عقارية وأيضاً للضريبة على الدخل.

والجدير أن هذا القانون حرم المكلف بأداء الضريبة من حق التقاضى رغم أن اللائحة التنفيذية تعارضت مع نص القانون، إلى جانب أنه كشف عن تفرقة واضحة وعدم مساواة بين دافعى الضرائب بأشكالها المختلفة (دخل- مبيعات- عقارية). بالإضافة إلى أنه ربط ضريبة على عقارات غير مؤجرة يشغلها مالكها أو أحد أفراد الأسرة (مواطن شيد وحدات سكنية لأبنائه هل من المنطق أن تفرض عليها ضريبة).

وكشف القانون أيضاً عن تناقضات فى قوانين الضرائب الثلاثة تتمثل فى التمايز فى التعامل بين الممولين عند تقديم اعتراضاتهم على تقديرات الضريبة: أ) قانون الضرائب على الدخل يعفى الممول من أى رسوم عند نظر الاعتراض، ب) قانون المبيعات يلزم الممول بسداد مبلغ ٥٠٠ جنيه لنظر تظلمه.

السبب الخامس: القانون صدر فى ٢٣ يونيو ٢٠٠٨- واللائحة صدرت فى ٣/٨/٢٠٠٩ والمادة التاسعة من مواد الإصدار نصت على العمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره وهو ٢٤ يونيو سنة ٢٠٠٨ وترتب على أن هذا القانون يجرى تطبيقه الآن اعتبارا من يناير عام ٢٠١٠ عدم تفعيل أو تعطيل المواد الرابعة والخامسة والسادسة والسابعة من هذا القانون التى تحدد مواعيد محددة لأنظمة محددة يستطيع المكلف بأداء الضريبة أن يستفيد منها:

م ٦ من القانون: طلب إنهاء المنازعات خلال سنة من تاريخ العمل بهذا القانون.

م٤ من القانون: إعفاء الممول بشرط تقديم إقرار خلال سنة من تاريخ العمل بالقانون.

م ٥ من هذا القانون: استمرار الخصومة خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون.

م ٧ من هذا القانون: التظلمات المقدمة- أن يطلبوا ذلك خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون.

السبب السادس:

١- عقوبة عدم تقديم الإقرار من ٢٠٠ جنيه إلى ٢٠٠٠ جنيه وتضاعف فى حالة العود.

٢- المكلف الذى يقدم إقراراً يتضمن بيانات غير صحيحة تؤثر بما يجاوز ١٠٪ من دين الضريبة- يعاقب أيضاً بالغرامة من ٢٠٠ جنيه إلى ٢٠٠٠ جنيه وتضاعف فى حالة العود.

٣- الممول الذى لم يقدم الإقرار ترفع عليه دعوى جنائية بناءاً على طلب كتابى من الوزير أو من يفوضه.

٤- معنى ذلك أن الممولين الذين لم يتقدموا بإقراراتهم الضريبية أو قدموها غير صحيحة سيتم إحالتهم جميعاً إلى المحاكم لتوقيع الجزاءات الواردة فى هذا القانون أو تطبيق الجزاءات الاشد فى قانون العقوبات المصرى.

ونلاحظ أن المشرع أوجب لتطبيق العقوبة على مقدم الإقرار أن تكون البيانات غير صحيحة ومؤثرة بما يجاوز ١٠٪ من دين الضريبة- وهل المكلف بأداء الضريبة لديه من الوسائل ما يستطيع به أن يحسب ١٠٪ من دين الضريبة الذى لا يعرفه قبل التقدير ومعنى ذلك أن البيانات غير الصحيحة التى لا تجاوز ١٠٪ من دين الضريبة لا تخضع لأى عقوبة كما ورد فى هذا النص التشريعى.

وختاماً ومن منطلق قومى وطنى نرجو من السادة أعضاء مجلس الشعب مراجعة نصوص هذا القانون وتلافى الثغرات القانونية ولنا كبير الأمل فى مراعاة السلطة التشريعية لما تعانيه جماهير الشعب الكادحة التى لا تستطيع أن تتحمل عبء ضريبة لقانون غامض لا نعرف مدى تطبيقه أو تأثيره على المناخ الاستثمارى فى مصر.

المصدر